Por Simon Rabinovitch | Financial Times, de Pequim
O número de transações nos mercados imobiliários nas maiores cidades chinesas caiu para níveis perigosamente baixos, segundo documentos de agências reguladoras obtidos pelo jornal britânico "Financial Times".
Segundo os documentos, no início deste ano a Comissão Reguladora para o Setor Bancário da China ordenou aos bancos domésticos que avaliassem o impacto de uma queda de 30% nas transações imobiliárias, em "testes de estresse", com o objetivo de verificar a saúde do sistema financeiro chinês.
Embora o governo venha tentando conter os altíssimos preços dos imóveis, um desaquecimento no mercado imobiliário chinês produziria um substancial efeito cascata na economia mundial. A construção civil foi responsável por mais de 13% da atividade econômica chinesa no ano passado.
Em abril, a CRSBC instruiu os bancos para que simulassem o impacto, nas suas carteiras de empréstimos, de uma queda de 50% nos preços (dos imóveis) e também de uma queda de 30% no volume de transações.
Mas em outubro as transações com imóveis caíram 39%, em relação a 2010, nas 15 maiores cidades chinesas, segundo dados governamentais. Em todo o país, as transações caíram 11,6%, numa aceleração iniciada com uma queda de 7% em setembro.
A queda nas transações afetou os fluxos de caixa das incorporadoras imobiliárias e, em alguns casos, também a capacidade delas de quitar empréstimos bancários. Uma crescente inadimplência, após a onda de concessões de empréstimos em 2009 e 2010, grande parte dos quais acabou alocada no setor imobiliário, foi citada pelo Fundo Monetário Internacional, neste mês, como um dos maiores riscos para o setor financeiro chinês.
A CRSBC não divulgou os resultados dos testes de estresse e recusou-se a comentá-los. Mas um analista que avaliou os documentos disse que eles não levaram em conta o impacto que menos transações e diminuição dos preços das propriedades teriam sobre as garantias oferecidas aos bancos.
"Se as incorporadoras não conseguirem vender propriedades e os governos locais não conseguirem vender terrenos, é difícil ver por que os bancos estariam em melhor situação para desempenhar quaisquer duas tarefas sob tais condições", disse o analista.
Reservadamente, as autoridades fiscalizadoras chinesas admitem que os testes precisam ser aperfeiçoados. Um alto funcionário disse que os bancos muitas vezes desconhecem que empréstimos concedidos a empresas estatais foram canalizados para subsidiárias atuantes no setor imobiliário e reconheceu que o impacto sobre as garantias dos empréstimos não foram integralmente levados em conta.
Os pontos fracos nos cenários chineses lembram os problemas com os testes de estresse realizados na União Europeia, quando as autoridades reguladoras subestimaram o possível impacto de uma crise de dívida soberana.
O temor é que o impacto do estouro de uma bolha imobiliária chinesa poderia produzir uma crise tão dramática quanto a que está em evolução na Europa.
Um esfriamento no mercado imobiliário é exatamente o que Pequim desejava quando lançou uma campanha de contenção para segurar a disparada dos preços. Mas a preocupação é que o governo tenha subestimado o impacto produzido por suas medidas.
As medidas, inclusive a exigência de pagamento de entradas maiores, levaram quase dois anos para se fazerem sentir. Mas há o temor de que o governo terá problemas para mudar de marcha rapidamente se for necessário reagir. A sensível queda no número de compradores também está pesando sobre o setor de construção, o que poderia representar um golpe desfavorável sobre a economia.
Os efeitos secundários mal foram analisados nos testes de estresse. Os bancos foram instruídos a catalogar uma série de empréstimos relacionados ao setor imobiliário: empréstimos a construtoras, financiadoras imobiliárias e a indústrias que suprem o setor - de fornecedoras de cimento a fabricantes de móveis. Mas a metodologia pressupõe que, embora os preços das casas caiam, o crescimento econômico em geral permanecerá mais ou menos intacto.
"Antes que os preços dos imóveis caiam 30%, é preciso considerar a queda nas vendas e, mais importante, a queda na atividade de construção. Isso não apenas impactará a siderurgia e a fabricação de cimento, como também significaria uma queda na produção industrial, no investimento e no emprego", disse um analista ao "Financial Times".
Outro analista disse que os testes de estresse não deram conta de analisar de que maneira uma queda repercutiria através do sistema bancário por resultar em queda nas vendas de terrenos e em seus preços e no valor das garantias bancárias. Mas as garantias oferecidas ao sistema bancário chinês são terrenos ou imóveis, e portanto uma queda poderia forçar baixas contábeis generalizadas.
Reservadamente, autoridades reguladoras chinesas admitem que os testes de estresse precisam ser melhorado e que não se sabe a verdadeira escala da exposição dos bancos a uma queda no setor imobiliário.
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